Baux commerciaux – ce que vous devez savoir

Contrairement aux baux résidentiels, qui sont strictement réglementés, il n’existe pas autant de législation entourant les baux commerciaux. Si l’on préfère souvent avoir moins de règles (et donc moins de paperasse), les locataires, dans ce cas, sont beaucoup plus laissés à eux-mêmes.

Un bail commercial est un accord juridiquement contraignant entre un propriétaire et un locataire qui établit les conditions selon lesquelles le locataire peut occuper et utiliser la propriété à des fins commerciales. Ces accords sont exécutoires en vertu du droit provincial des contrats et leurs conditions sont régies par les principes du droit des contrats, tels que l’offre, l’acceptation, la contrepartie et le consentement mutuel.  

Parce qu’il s’agit d’un contrat, cela signifie 2 choses :

• Il y a possibilité de négocier des conditions, notamment le prix, les services inclus et la durée.
• Lorsqu’un problème survient, vous devez vous référer au contrat original pour déterminer quelles règles régissent la relation. 

C’est pourquoi il est crucial de lire attentivement votre bail et de le faire examiner par un avocat avant de le signer pour vous assurer de bien comprendre le langage juridique complexe.

Types de baux commerciaux

Les baux commerciaux existent sous de nombreuses formes, mais les deux plus courantes sont le bail brut et le bail net.

Un bail brut est probablement le type de bail commercial le plus simple. Un propriétaire facture un montant forfaitaire par mois, qui inclut les taxes, l’assurance et l’entretien. Les services publics peuvent ou non être inclus, mais ils le sont généralement.

Dans le cadre d’un bail net, le locataire paie un taux de base, mais est également responsable des dépenses liées à l’immeuble. Le taux de base sera plus bas que dans un bail brut, mais le locataire doit tenir compte des dépenses supplémentaires telles que les taxes, l’assurance, l’entretien et les services publics.

Les baux nets peuvent être subdivisés en baux nets simples, doubles ou triples – la différence réside dans les dépenses que le locataire doit couvrir. Dans un bail net simple, le propriétaire du bâtiment couvre plus de dépenses; avec un bail net triple, le locataire assume la plupart de ces responsabilités.

Choses à considérer avant de finaliser votre bail

Durée : Vérifiez à la fois la durée du bail et les modalités de renouvellement. La plupart des baux commerciaux durent de 3 à 10 ans. 

Coûts supplémentaires : Quels sont les frais généraux associés à la location? Vérifiez si le bail est brut ou net et confirmez si un dépôt de garantie est requis, s’il sera remboursé et comment. Envisagez également les frais de stationnement, les frais d’entretien, les services publics et l’assurance, sans oublier les coûts de sécurité et les taxes. 

Responsabilités : Pensez à l’entretien du bâtiment, aux dommages structurels, au paysagement, au déneigement, aux espaces partagés comme les couloirs, et à l’entretien des ascenseurs. Que se passe-t-il lorsque ces éléments cessent de fonctionner ou sont endommagés − est-ce la responsabilité du propriétaire ou la vôtre en tant que locataire?

Améliorations et modifications : Que se passe-t-il lorsque l’espace est rénové ou modifié par le locataire? Qui paie les coûts et quels éléments doivent rester en place? 

Pénalités : Si un imprévu vous oblige à résilier votre bail, devrez-vous payer une pénalité? Certains baux exigent que le locataire paie tous les frais qui étaient prévus jusqu’à l’échéance. Sachez également que certains baux exigent que le locataire restaure l’espace à son état d’origine avant de partir.
         
Zonage et exigences en matière de permis : Pour assurer votre paix d’esprit, vérifiez si le zonage de la propriété permet à une entreprise comme la vôtre d’y opérer. Si votre entreprise nécessite des permis municipaux ou provinciaux, assurez-vous de les avoir avant de signer votre bail.

En cas de doute, appelez un avocat

Bien que la plupart des provinces aient une législation qui couvre les baux commerciaux, ces lois offrent généralement des protections limitées au-delà des modalités décrites dans le bail. C’est pourquoi il est toujours recommandé de faire examiner un bail commercial par un avocat. Pourquoi faire appel à un avocat? Il peut vous aider à comprendre les conditions et la portée du bail, ainsi que vos obligations potentielles. Il peut également vous aider à négocier des conditions plus équitables et à déterminer les risques qui pourraient passer inaperçus. 

De plus, les conseils donnés par un avocat sont appuyés par le barreau de votre province et une assurance responsabilité professionnelle.

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